对意境层面的关注没有那么多

  工作人员:大家下午好,感谢大家再次回到我们论坛的现场。我们今天下午的主题是关于“商业地产的设计趋势发布与探讨”,我们这次论坛板块主持人是曹一勇先生,他为我们做整场论坛的主持,有请。

  曹一勇:各位来宾下午好,受我们组织方的委托,我来客串下午的论坛。就像这次的住交会,来的都是精华,都是抱有目的的。希望今天下午的论坛给大家带来、启迪。商业地产在目前的住宅地产受的大调控下,商业地产还是如火如荼,不管是一线还是四线,各个级别的城市开发的力度和热度是10年住宅地产的翻版,这里面一定存在问题,包括风险、机遇。这些问题作为建筑设计这一环,解决不了所有的问题,但是它一定是不可缺少的一环,非常重要的一环。在大的下,今天下午的论坛主办方有三位主讲嘉宾,一位是方总、杜总和我,我们从不同的角度阐述自己的理解,有请上海锋思建筑设计有限公司首席建筑师方华总经理,主题是“体验是未来商业的唯一出”。

  方华:各位来宾下午好,非常荣幸进行商业地产的探讨。今天下午探讨的主题是一个商业地产相对比较小的分支,在网上可以搜索“体验式商业”,这到底怎么做?它的由来是什么?通过30、40分钟的时候和大家进行探讨。各位请看我们屏幕上有非常重要的信息,在中国目前不管是时的数据还是民间的数据,我们的数据说现在有超过1600万平方米的地产,实际上民间的数据超过2100万,随着中国的建设速度,很快会亮相。现在中国电子商务巨大的冲击,2012年的数据是1.3万亿,2013年根据国外的数据,中国电子商务的数据达到1.8万亿的水平,到2015年中国将会超过美国,成为全世界第一大的电子商务平台、市场。

  我们现在传统的商业建筑的模式,实际上包括我们现在接触的各个客户当中,他们有深切的体会,传统的商业建筑模式受到巨大的挑战。另一个是相对负面的信息,我们现在零售企业的增速放缓11%,虽然我们经济在回升,实际上我们放缓的速度是近期10年来最大的一次。零售商业受到的冲击来自于方方面面,最大的影响是电商,另外是零售商业的经营模式。

  在这种冲击下,我们跟很多业主、客户探讨的时候,我们现在需要研究新的商业模式,这种商业模式更多的要从社会需求出发,怎么让我们大家愿意消费?让电子商务给我们产生最小的影响。接下来看看体验式商业的线研究。什么是体验式商业?这一块是我们公司相对来说把体验式商业进行了概括,这是我们自己的关键词的抓取。第一,参与性,我们认为商业建筑类,我们应该融合业态,让我们的消费者尽量参与,不仅仅是展示性的、购物的,来了以后可以走的,这种业态受电商的冲击最大;第二,一定是不可被电商取代,除了传统的休闲、餐饮业、主题类、针对性比较强的,比如针对儿童的主题乐园,或者是针对女人的主题卖场,这些东西是不能被电商,至少在近几年的科技情况下,不容易被取代的;第三,商业要具备相应的可停留性,传统的商业中,所有的地产商都会研究怎么提高商铺,增加可使用率,这样的模式把我们的公共空间压缩相对较小,我们在传统商业逛街体验中发现很累,特别是男人最累,没有地方坐、休闲。我们认为体验式商业要针对于不同的人群,让他们有购物停留、休闲性停留,要更多的公共空间给我们的消费者,让他们免费的享受过程,让他们在这样过程中感到高兴。必须是游玩、、购物,我们认为停留性是比较重要的。我

  这是我们公司做过的三个案例,具体的阐述不同的模式的休闲、体验式商业的模式。这种体验式的商业,一般来说不可能是巨大的商业体量,这三个项目本身在我们公司来说属于中小型的商业体量。第一个项目是我们目前正在上海进行修建,明年要开业的大宁中心广场,这个项目常荣幸今年在展会上得到商业金的荣誉;第二个项目是成都蓉城印象商业街;第三个项目是青岛李沧商业中心。

  大宁中心广场做了很久,从2007年开始运作,2009年完全报建完毕,现在主题基本上完毕了,正在做开业前的准备。这个项目整体的地积并不大,不到14万平方米,因为在上海相对比较老的区域,用地比较零碎。但是这个项目当时跟客户一起进行了很多的研讨,是做购物中心还是其他的方式?最终研究的结果,我们当时把商业街进行,把一个完整的购物中心的中庭拿掉,业主非常单纯的想法是减少公摊率,最后变成商业街的模式。在商业街的模式当中,我们最多要提到的概念是独栋式商业,这更加匹配休闲、餐饮业。卖衣服等商铺在上海的经营呈现出不良的趋向,我们认为餐饮业和娱乐业会成为上海的未来。

  我们本身用地相对来说比较狭长,我们希望临街有效商业界面展开,商业最大的成功点不是把你的一层经营好,而是把一层以上的空间,另外让我们非临街的空间有价值,能够吸引更多的人,我们把原来外街的模式以内街为主的商业模式。大家可以看到这是功能上的组织,我们当时把负一层开发比较完全,桔红色的区域进行整体商业的打造,经过数据上的研究发现,负一层的商业价值从某种程度上高于二层,甚至高于二层以上的商业空间。本身商业的组织比较纯粹,我们在当时建筑学上进行了研究。很有意思的是我们这个方案设计,这张图看起来不是特别好看,很有意思的是这张图从投标到最后都没有修改过,这是我做了接近20年的建筑,唯一一个业主不修改的项目,这个情况非常有意思。

  在建筑上,上海淮海正在,我们采取了比较权威的做法。我们把灯光设计作为立面设计的元素,结合到我们立面上。我们把灯带进行了设计,这在当时相对来说我们会走的远一点。

  第二个项目是我们目前成都的商业设计,大家知道中国四大休闲城市,成都排名靠前,他们对商业的需求非常大,第三产业发达。我们先看看规划的组织,规划的组织采取最多的方式是用了二层的连廊,把各个商业通过环形的组织起来,把周边茶楼的连廊起来,一层作为零售商业,二层作为茶楼和休闲性商业,三层是精品餐饮。这是我们当时在做如何连接连廊时候做的研究,在图左侧的有密集的小弄的做法,成都有客家文化,被我们发掘出来后,我们发现客家文化有点类似于福建围楼的方式,当然它是方形的,我们把这种围楼进行了现代化的演绎,把它放在商业化模式当中,以后成为成都的会馆,每一个会馆是主题餐饮、休闲、SPA类型的业态。在商业街的营造过程中,很多业主跟我沟通商业街是不是越宽越好?我们当时为了项目做了研究,商业街的宽度,大概在一比一或者一比二,或者适合零售业、逛街等。1:1-2.5,这这种模式相对应其他的接地气商业模式,这种模式造成我们有时候不能把商业街做到越宽越好,这时候对我们商业的氛围来说非常不适合,大家会觉得很压抑。当时我们做这个商业的时候,我们在这个商业街产生了各种各样的不同的商业比例,就是这种业态。

  最重要的是我们当时对建筑设计进行了研究,在成都的当地要求我们,包括各级都说我们要对商业包括我们的业态,一定要符合当地的古城的模式,当时的定位是做中式的商业街,但是中式的商业街,业主给我们的要求是复古式的商业街,实际上我们发现并不是一个性项目,我们仅仅是做中式的东西,造价会非常厉害,另外无法带有我们这个时代的信心。包括成都、四川等中国建筑的符号进行了简单的演绎,我们觉得这个研究还不够,至少这种研究和演绎,是我们这一代人或者在有幸的时候内对中国的理解。我们做了相当多的屋顶互相交错,它给我们带来视觉上的感受是中国的感觉。最后形成了这样的商业街的形态,这种形态里面,我们希望大家有中国的中式感受,我认为这种东西一不小心就会搞的比较矫情。这当中有现代体量的穿插比较多。

  最后看看我们现在在青岛做的李沧商业中心,它做了一个研究,是把Mall和商业街进行结合,我们作为万达集团的设计供应方很多年,大家觉得Mall和商业街,现在万达手里最烫手的金街,它的问题主要解决开发商的现金流,它是作为Mall的附属品,这是卖出去了,但是最后死掉了,很多客户是希望长期投资、经营,现在我们在这个项目中做了这样的实践和尝试,现在来看非常的成功。以Mall为吸引源头,带动整个商业街,而不是把商业街作为外围的附属品,这是我们目前做的尝试,这是保利的一个项目。

  前面船头式的Mall只有大概2万平方米,这是我们整个商业项目吸引大家进入的源头。这2万平方米,我们业主,我们最终达成共识是业主自持经营。我们把零碎的商业划分为商业街经营。不同的商业里面,我们的竖向和横向交通组织不同。这个组织我们花了相当多的时间,哪里该做货流,哪里不该做货流?

  在我们Mall的核心里,结合了很多体验式的商业,比如我们在中庭做了和现在中庭不相符的东西,我们会用钢结构的方式搭一个玛雅,营造儿童主题乐园在里面,我们正在商讨。我们不希望把公共空间变成大家的视线交流,而是让大家不用化肥,能够有乐趣的停留。这样的话我们周边的商业,特别是父母带着小孩有充分的原因进入我们这个商业,为这个商业带来很大的亮点。这种模式相对来说做的很多,因为我们现在跟法国最有名的灯光设计公司“818”(8分18秒)合作,他们是罗浮宫、的灯光设计者,我们把灯光包括灯光的构建,作为整个建筑设计的元素,融合在建筑当中。我们不会采取过于复杂的形态,真正商业的运营从我们下班的时间开始,从下午5点到晚上10点,白天的时间并不是它的黄金时段。在晚上的时段,它的灯光效果非常重要。我们把顶部竖向肋条,每一根肋条晚上是竖向的磨砂灯。现在的商业做完了,在外围加设很多小灯,做得好对建筑师有帮助,做得不好白天会比较难看。我们要把所有的灯光埋到建筑外皮以内,我们要把我们的广告和平面设计,作为立面的重要元素,一开始就把它规划好,这一点是国内很多比较成功商业建筑设计公司按照这个模式运作。

  我希望这三个项目可以给大家相应的,我做最后的总结。我们认为商界街在目前的商业模式和电商的蓬勃发展的情况下,在这种模式下,商业街的模式必然是我们未来的主流。我上次跟开发商高层谈到体验式商业,包括万达也是这样运作。5年前,万达的商业中是7:3,零售占七成,休闲、餐饮占三成。现在他们的休闲性商业达到七成,我们开玩笑说什么东西不能被电商取代,才是我们要思考、结合的东西。买东西可以上网,但是你得亲自吃饭、看电影、谈朋友。所以这为我们将来的商业设计提供了非常明晰的方向。

  我们发现商业街的运作成本、兼容性比原来的Mall更好,我们现在大部分客户不具备很强的招商能力,我们一定要为商业空间提供非常好的兼容性,可以容纳不同的业态。很多朋友会问我商业街的本质,商业街是不是品质下降了?我认为商业街不是品质的下降,而是把我们在儿童时期,包括我们原来中国人非常享受的社区休闲模式的还原,这种还原的模式才是我们将来最人性化的一种设计和发展。最后我们在商业街的立面设计上,很多人说我们的建筑做得很怪,非常成功的建筑美学的观念通常非常统一、持久,我们的立面设计应该简洁,大体统一的方向设计,主要是商业街的设计不能太花,特别是可以利用新材料的运用或者老材料的新用法,提高我们商业本身的审美观的提高。

  最后这是我们对目前三个商业项目做的分享,非常感谢大家对我们项目、我们展会的关注,谢谢!

  曹一勇:我跟方华开了个玩笑,我听完他的,虽然时间不长,但是我有特别深的体会,我觉得非常精致,我本人是建筑师,从我个人的角度理解常钦佩。建筑师在国内大市场的背景下,建筑师能够静下心来自己研究、体会,对社会的形态产品做研究,发挥自己所能做产品常难得的,这是我对方先生的非常深的体会。他开始用电商和传统商业做比较,我看到今天的微博说马云和王健林豪赌一个亿,大家一直在探讨,不变的是传统商业体验式消费是未来的发展方向,这是毋庸置疑的。我觉得电商满足了人们的物质需求,传统商业满足你的需求,作为社会人的个体,人与人之间的交流越会加重,这是传统商业发展的契机和平台。听完后有很多问题,刚刚谈到大宁中心广场的图没有改,让我非常吃惊。往下的对话环节,在座的各位可以向他提问。

  我的主题是“二三线城市商业地产项目设计全程对接”,副主题是持有与销售物业的设计增值。

  通过案例分享我个人的理解。2000年以前,以商铺地产为代表的情况下,实现的是销售价值,换句话说大家没有清晰的区分。2000年-2010年之间是商业加地产,简单的叠加除了实现销售价值,另一个是经营价值、资产价值,通过资产的沉淀,这种价值可能远远大于前两个之和。2010年之后是商业地产加金融,它的金融属性可能大于它的商业地产属性,这是现状和发展的趋势。除了实现三个价值以外,更多的实现资本价值,通过资产的打包,转变为金融产品带动滚动发展。区域和城市价值,我在微博上发表过,说白了是价值。现在万达已经做到了,各个地市引入万达作为城市发展的资本。

  这是商业地产的五重价值,商业地产是多元结构,如果住宅地产做的是产品和消费品,商业地产就是搭建一个平台,这是一个金融工具,国外的商业地产属性偏向金融。如果住宅地产是金子,商业地产是一块玉,一旦你把玉养好了,它是无价的。反过来说,如果培育的不好,可能会让你血本无归,这是我认为它和住宅地方的根本区别。

  商业设计的概念,我们讲的商业地产的建筑设计分为概念方案设计、方案深化、初步设计、施工图、施工配合。施工图作为商业地产来讲,到目前为止我的图纸没有不改的,包括我做的施工图。施工图可以分为两轮,第一是建筑设计师设计,这往往是实现真正销售的过程,可能会带来后期的,尤其是水、暖、电相关专业的调整,可能会进行第二期施工图的调整,进行后期配合实现整个流水线。除此之外我想谈到商业设计除了传统的建筑设计外还应该涵盖景观设计,涵盖VI、照明、广告、色彩、导视,这些相加应该是商业设计,全部加在一起才是商业设计,这是我们一直的,商业设计不能用传统的设计来替代商业设计。

  商业设计的主要目的是打造商业空间的氛围,为了阐述商业设计,我简单举一个例子。这是国内通常商业的地下车库,这是第一大堂,因为开车进去给人的第一感官是否刺激他的心情、消费,这往往是第一感官。这个不是很理想,这是中关村的,法国公司设计的,这个造价很低,整个标识导视系统的印象非常深,整个色彩体系贯穿商业项目的始末,有色彩的划分。有广告、照明体系,包括吧台、室外的休息在内。这一套体系贯穿于始末,这是户外的广告系统,包括购物袋、导视系统。我个人在微博上发表了很多,这种设计给人带来艺术的感官,这是商业和顾客之间的心理沟通、交流,一旦这之间产生了沟通和交流,你就打动你的客户,打动你的消费者。相信不会有人提出很大的,他的设计事倍功半。

  这是我们在英国参观的Westfield,人应该形成很好的心理需求,这是人和人,人和,和的交流,如果人与人之间不认识,哪怕是一个眼神,这个人就达到了心理愿望。如果你闭上眼睛,你经常去的商场一定是他的如何。这个中庭是推台的,人与人是有沟通的。这是Burring(谐音),这可以使人产生共鸣,包括顶棚的处理,造价都不高,但是他传达的感官和传统的不一样。这个业态组合、经营模式不具备很大的参考性,但是他代表未来的方向。

  通常的建筑,建筑外立面设计,但是商业不是,这叫面,除了建筑的立面之外,应该涵盖室外的广场、照明,不是建筑本身的照明,应该涵盖广场本身的照明,形成三维合理的空间,引导人们顺利的进入你的商业室内空间,使他们得到愉悦的心情,它一定是建筑、景观、色彩、导视、艺术、管理等氛围的界面设计。

  它除了灰、沙、砖、石,如何的材料都可以作为你运用的元素打造你的商业氛围。这是国外的酒吧,不是这个建筑有多好,它一定是体现了你喝的有点飘飘欲仙,但你走不是一条直线的时候,相信你的心情跟这个建筑表达的商业氛围是一致的,我认为这常好的商业设计的案例。再回顾商业地产应该是建筑方案设计加上商业设计,这两个相加才是商业设计的概念。主要目的是打造商业氛围,从而产生愉悦的心情,从而达到物质层面到层面。这是唯一的出,或者是别人不可替代的好平台。后期的照明、广告等后续的专业公司继续完善,在方案设计之初,概念应该用一种语言说话,大家的应该相统一,就跟一束花一样,可能一朵花非常的漂亮,但是不同的花绑在一起有可能是垃圾,不一定是美丽的一束花。

  商业设计和商业地产链对接之前,我分析一下商业地产开发链条当中,所涉及到的团队,因为这常重要的,他们各自的目的、初衷都有区别。第一,商业的策划、规划,主要对市场预期负责,目的是达到产品核心定位;第二商业的招商销售,对品牌负责,我对商家的品牌负责任,作为销售来讲要对资金链负责任;第三商业运营管理公司,这两点一定要区分好,商业运营管理是对运营的利润负责,这两个有本质的区别,招商负责是否招满,带来多少利润跟我没关系,这两家有根本的矛盾。开发商在建设管理团队,应该对整个项目的利润回报负责,设计对什么负责?对创意、建筑造型、氛围都是虚的,说到本质上是对安全的运营负责,因为图纸都要经过报审,不能出任何的事故。这是一个技术支持,不要说特别好的创意就能代表所有,最终要归到使用。对造价负责,合同期负责,各个团队的目标不一样,这带来我们对它第二个的认识,使得商业地产开发有良好的运转。

  我首先商业的规划和招商不要脱离,仅仅做了规划,但是没有落地,这个项目一文不值,甚至是先天不足。如果低于80%,不可能让它成为社会的有才之士。我们你商业的规划和招商要合二为一,这是一种基本的模式,在这种模式下,我们抛开建设、开发商等,基本上是这四个,策划招商、商业运营、设计团队、施工团队,他们之间的各自目标、责任心、责任板块不一样,他们之间一定要矛盾,如果没有矛盾,这个项目麻烦大了。应该通过开发商是矛盾体,最后达到统一体。

  作为商业地产的开发链条,开发商的权衡和决策在这里起到决定性因素。如果作为开发企业,这一点要的认识,这是一个天花板效应。策划定位和招商,合二为一是商业地位,是整个商业地产最重要的两个环节和两个团队。一旦中心思想定的稍有偏差,这个项目一旦偏离轨道,使的劲越大,离你最终的目标就会越大。我认为核心的是这两条,我这次不在讲设计和所有的商业地产开发全程对接,我着重谈谈前期的规划、定位的衔接。

  今天上午有一家开发商来公司展台跟我沟通,他的项目已经报完了,所有的四角坐标、高度都定了,但是没有做商业规划。我直白的告诉他,这是设计师解决不了的,但是我会给他提供相应的平台。现在的项目往往忽略第一阶段,就像你写一篇文章,却华丽的写出没有中心思想的文章,这是无法落地的。招商、运营等最终的目标是作为商业地产开发,你的投资、回报率,你的资金链是不是有回转,我认为这才是核心。

  第一商业策划、定位、预招商;第二设计建造;第三营销招商;第四运营管理。这四个阶段不是严格划分,这可能是循环往复的过程。这里面我谈谈第一个阶段,作为商业设计怎么和第二个阶段达到比较完美的结合。两个方面,你商业策划的情况下,设计单位分为已确定和没有确定。我讲课的时候是鼓励你们用自己的御用设计师,如果大家有很好的合作,信任度已经完全建立的情况下,我你继续用。在这种情况下,应该在前期商业策划、定位,设计单位应该深度参与,包括总图规划、空间意向,让你的规划得以实施,不要等商业规划做完后再介入后期建筑,这可能会性的修改你的定位。如果没有确定的情况下,这里面还有两种方式,第一邀请多家参与你的前期商业策划,每一次的汇报让前期参与;第二是招标,我不太招标,因为商业地产一定不是背靠背做出来的。在你的商业规划、设计中是一个反推重新定位的过程,大家一定要达成一致,不可能拿了意见书,设计师帮你落地,商业地产根本做不到。我参加过个别的招标,我参加的一定会说明一个问题,你的招标不是选方案,仅仅是选设计单位。这仅仅表达两个方面,第一是能力和对项目的判断,第二是对项目的态度。招标还有一个前提是没有免费的午餐,第一是资金成本,如果没有保底费招标,真正的公司是不会接的;第二是时间成本。从这两点来讲,不太招标。实际上我认为在前期商业策划的阶段可以邀请多家参与你的前期策划的所有评审会,大家可以充分的说出自己的看法,这样你可以看这家公司是否达到你自己的要求,是否有很好的对接关系。大家对项目的理解是不是达到了很好的契合度,在确定的情况下,你的设计单位就确定了,这对你的商业项目的操作,相对来讲是比较合理的,这是我个人的。

  整个商业规划、定位、策划阶段一定要参与,不要隔离,这样会有性的调整,这是比较浪费。全面参与策划报告各阶段的评审会,这是我个人的,以你的策划能够定位。为什么我说一定要参与?我举一个案例,策划公司在做商业规划、策划中,对动线的规划有方案,我认为做内部的动线一定没问题,但是能否和城市的相匹配,这不是策划公司的专长,应该是商业设计公司的专长,它在大贡献的设计上,可能会带来一个严重的硬伤。我不举具体的项目,紫色是项目所在地,北侧是主要干道。城市八个方向主要干道,南北是六个方向的主要干道,交通非常理想,双向不会超过四车道,这是地铁站,点划线是地铁的方向,这个项目去地铁站大概1.2公里,在地铁周边形成核心商业圈,这个项目不会成为地铁商业圈的商业网点。高铁展在它的北侧,但是有一点,双向主感到将来要做高架桥,大概有1.1公里以上,整个项目有一个高架桥,至少有一半以上的车跨过这个桥。这是策划公司总平面的设计,这是预想性的概念,这定义社区商业Mall,这不可能形成大体量的Mall。这是可销售的商业街区,这是商务区。它做了大致的鸟瞰,我们初步来看没有大问题,但是问题很严重,大家分析后达到一致。

  我们分析周围的交通,这将来要形成立交,城市的主干道有隔离带,交通非常不便。车流和人流的主要导入口在哪里?80%以上的车流导入量都是从三个箭头的方向,从东到西边进入同辉。人流量,人流导入量就在这个,就像出了三环内和三环外,对人的心理影响非常大。我不敢说了80%,当一定了60%。第二是这个方向,第三是这个方向,从干道以外引入的方向,这处于次要的。这个方案出现最大的问题在几个方面,第一社区Mall阻断了最大的人流导向,这是致命的问题;第二最好的展示面没有利用好,把三层的商业街区放在这个。但是矮层的商业街区放在展示面上,这是完全了。

  社区Mall和商业区人流的互动没有,全部通过室外相对来讲的广场,这种尺度很冷漠,没有形成互联互动。街区动线的选择性,如何一个结点都有一个它索要购物街区的选择性。一旦拐过去不是他想逛的街区,拐两个弯客户就会烦,被强制性的动线做得好,让他不知道被强制,应该是理想的动线设计。如果按照这个规划来做,这个项目的先天性置身一定低于80,问题比较大。我在会议上的是把社区Mall放在这个,加大展示面、招士性,加大社区Mall的互联互动,我认为能把商业价值最大化,这是我分享的一个案例。

  由此可见在商业规划、策划、定位阶段,商业设计公司应该适度介入,使得这个项目不要走回头。这四大方面,如果他们之间是互动、交叉的关系,整个商业地产在全开发链的链条中有上百个供应商、服务商,如果大家形成这种关系太复杂了,作为开发商中心轴运转,管理模式应该是有层次的管理,这是我的理解。

  以个人在三线城市做的商业地产项目解读一下,可以看到目前大部分的商业地产在开发中,作为完全自己的持有,这种项目线%以上的比例是自持和销售并存的,他们之间的关系怎么处理?在你的商业规划中,对这个理解的好坏,表达的强和弱,对整个商业地产、经营、销售、后期运营能否成功,我还是希望通过个人的案例来给大家解读一下。再往后有一个总结,这是阳泉藏山文化广场,这是一个大的地理。北城区是高铁站,西城区开发比较成熟,北城区在高铁站中间正在开发,它在老城区内,紧邻新城区,地理非常好。从商业划分空间来讲是第二代,从物业的业态分配极具商业地带。我们一起研究了阳泉的文化,这有很多传统的技艺,我们希望这个项目可以反映传统的民族、地域、历史文化。这种文化一定不是仿古,应该再提炼、,我们做这个项目之初,我把它做一个印章,我把这个作为项目的Logo,名字也叫阳泉藏山文化广场,这作为一个符号从头到尾都在用,所有的元素、广场、细节等等,我们都在贯穿这个项目的所有细节。建筑的体现、景观体系体现等等都在做,这个项目总的地上建设面积只有十多万,我们简单的分析一下这个项目的总图。这是作为主要的展示面,这个Mall的主入口不在这个广场,交通组织不到。越是在现代社会,在机动车发达到现在。我们的入口广场在这个,次要入口广场在东侧的,做了超市、步行街的入口,除了西北方向Mall是自持的,希望都有销售的。这是动线,我不在细讲。

  外围有销售的商业街,是内部商业动线组织,所有汇聚到三角地带,这跟整个商业街区互联互通,汇集到三角地带就是文化广场,我们希望把广场做流的聚集、文化活动、推广活动的聚集地,只要把人流引入这个广场,这个项目就活了。当地的地方有需求,有一些活动在这个地方据修,说直白我们做了一个戏台,所有商家的推广活动都可以在这里举行,形流的聚集点。这个项目本身有高差,我们通过广场把高差问题合理解决。

  这是各个入口广场,大致看一下,等一下我们详细的讨论。这是界面,这是南侧,这是现在成熟的餐饮一条街,很火爆,所以我们保留了这个街。这是广场,这是入口,这是超市的入口,这是商业街的入口,我们形成了很好的聚集点,这是不同角度的各个立面,我们希望把文化和商业氛围做一个很好的结合。我们沿着这个线走一趟,这个项目是我规划建筑景观、色彩、标识、艺术、广告一起做的案例。右上角是摄像机的,所有的导视、广告体系都是一体打造,邻街是销售的,增加了它的附加值。这边有一个儿童的教育,在这个基础上我们做了下沉式的广场,希望能够有聚集点。这些东西全部是建筑规划和景观专业,包括我们做VI平面一起完成的项目。我希望能形成很好的商业氛围,在这里人不会被冷漠,而是一种刺激人的感官。

  进入商业文化广场,这是各个角度,这是有意的推台,形成很好的视线交流的关系。这是站在三层去看,因为有高差,这个高差可以和负一层的超市完全连接起来。这是往西走的商业街,这是三层顶,平台也是串起来的。这个街区的空间尺度比较压抑,所以我们要放雕塑,这个雕塑是不是这样,由后期的雕塑师来实践,我们通过空间研究希望这里有的配比,要这么做。这是西侧超市入口和商业入口,这是临街。

  我们转转南侧的风景街、美食街,我们希望再造、提升和传承。这是我们做的一级、二级、导视,包括照明体系、站牌等一迪化来做。夜间建筑照明一定是三维界面,是空间氛围的体系,我们希望体现文化特色。通过这个项目,我简单总结一下个人的理解。第一是Mall的展示需求为重,动线设计销售为先、为重。从动线设计要做到互联互通,而且不仅仅是在一层;减少动线的选择性;中心广场跟中庭一样,这是一个视觉中心、交流中心、信息互动和人员停留的关系。主题、演艺、推广和展览,销售物业不拘泥于二层,我不是双首层的概念,所有这些应该是策划销售的引导和主导,如果商业最后的销售和商业规划公司实现不了,销售一句话卖不了,你也别做了。设计师替代不了你的前期策划、定位、后期运营、销售。如何选择设计团队?要考虑到时间、成本、费用、落地成本、协调,没有对错之分,只有合适与否。

  建筑师,建筑师一定要有个性,没有个性就没有好的创作。如果没有跟大家很好的沟通,这个建筑师一定不行,如果只有共性,这个面大于他的个性就会平庸,好的设计师一定有他的两面性,作为开发企业要尊重你的设计师,要形成信任的关系,形成很好的合力,要让他有。他不仅仅是活动关系,应该是一种。这就是我主张大家利用御用设计师。如果你能够很好的驾驭所有的团队,你操盘的项目就是一个优秀的商业地产项目。

  如何评价商业设计?一共分八点:满足高强度开发,作为投资商一定要得到利益回报,这跟住宅建筑一样。大动线一定不能有原则性的错误;高效内部动线组织;商业建筑等于广告体系;创造高附加值空间的节点,这是重点要打造的;楼层价值体系的重估;地域文化价值的提升商业价值,需求大于物质需求;提供愉悦空间,多专业一体化,你的概念一定要涵盖我谈到的这些,这八点才是我对设计评价标准的核心。

  如果不能全方位、全过程的系统整合,那一切性的不可避免;如果不能对建筑大师进行有效掌握,那您所花的大价钱毫无价值,你要掌握所有的团队;炫耀的外观、出位的创意不能当饭吃,一切都基于商业地产的基本规律,成功的商业地产不可复制,可以把失败的商业地产引以为戒;开发区是一切乙方的天花板,水平高低由甲方决定,开发企业是最后的决策者。全程一体,全面掌握,基本规律,天花板现象。眼力、财力、合力和耐力,只要形成合力,这个项目的基本规律就会得到尊重和提升,通过这些来提升商业项目价值。

  有请第三位嘉宾,BDP百殿建筑设计咨询(上海)有限公司合伙人,总建筑师杜昀先生主题是“商业地产设计——城市更新进程中的价值引擎”。

  杜昀:因为今天大家讨论的是商业地产,我们团队主攻不是商业地产,我们主攻旅游地产。我今天给大家讲旅游地产里头的商业地产板块,这里一方面对商业地产本身有一定的,另一方面对商业地产也是一种机会。我的主题有两个,一个是如何用商业地产元素激活城市景观资源;二是以文化商业板块形成旅游地产核心。我的本质是属于旅游地产范围的商业地产板块。

  商业地产的发展趋势,因为刚才来晚了,我看了一下前面的题目,可能已经讲到其中的关键点。我们从目的性消费转向刺激性消费,因为产品极大的丰富,没有人真正的买东西。从每日消费的必须转向休闲、体验式消费。很多人说有电商就不需要商业地产,你们这些券商在干什么,所以我们要搞清楚我们在干什么。商业地产在经历主题化、休闲化、商业化的趋势。

  我们在操作类似的商业地产,我想我们的实践里比较关注的是它整体体验性场景的介绍,这是厦门的Mall,这个Mall交到我们手里是干巴巴的Mall,我们通过室内设计的创意使它更有体验性。在商业地产的体验性,我不做过多的。如何做好这个体验性?这才是本质,我把这一点放在后面讲。

  我所关注的是我从事旅游地产的过程中,我发现在很多旅游地产项目上,特别是我们现在的休闲旅游地产,包括一些在旅游度假景区比较著名的风景区,包括二三线城市的旅游休闲度假城市里,我管它叫做城市景观和旅游地产的发展共同需求。

  城市景观原本的设计,我们中国城市景观前几年的发展里,基本上是美化城市、美化生活,种树种草的概念,这个概念在国内已经十几年了,已经是比较成熟的倾向。他们管这叫市政景观,我们在实践中的很多机会里,我们发现城市景观资源要达到最大化的利用,真正成为人的活动场所,而不是简简单单的绿化,它需要有很强的体验性的东西增加进去。同时由于这个景观的投资和,引入民间资本的需求,最后变成复合业态的东西。

  我用其中一个案例解释商业地产,这是我们在陕西汉中做的城市景观项目,这本身是汉江滨水的城市景观,已经完成了第一期工程,基本上是种树种草的工程。第二期大概5公里长,我们提出的绝对不是传统意义上理解的城市景观,它含有城市景观的因素,但是混合进旅游地产、商业地产的。我们是利用沿江的一条游不到的红色的东西,打碎了原来滨江堤坝界面的状态,同时创造了观赏性、游览性的界面。我们引入了一条风情式的商业街,我们原本的创意很现代,因为在汉中,陕西省的总体是做中国传统文化,所以跟折中的过程中,取了比较中式风格的商业街景象。

  可以看到这是两种元素的冲突,从商业地产板块来说,我想商业地产引入城市景观中,实际上已经成为了一种比较多的需求,这种需求特别是发生在以人生活为主的城市里面。第二个需求产生在于现在比较流行的旅游地产的发展。旅游地产的发展,谈到旅游地产的功能引擎,大家看三亚就会知道,盖一个酒店盖一片房子,基本上以核心的旅游休闲的元素作为引擎,基本上是高尔夫、温泉、海滩、酒店作为旅游地产的引擎。现在很多地方发展旅游地产的过程中,并不具备这些条件,怎么办?大家都去做酒店也是有问题的,现在有一个业主在咨询我,他在杨湾拿了一块地,他想拿来做商业。在功能板块的获利支持、启动范围上,他实现了风情商业的概念。

  这是我们目前在丹霞山做的大板块旅游地产项目,前面有一个风情商业街,目前正在施工,这个基本上按照上的和当地要求,以岭南风情为主导的整体氛围。它的产生正是由于它在启动整体的旅游地产板块上,因为看商业地产就没有看酒店的东西。它意识到商业地产板块应该是一个启动引擎功能。前面谈了两点,一个是看到商业地产发展的趋势,这是从体验式经济发展到体验式氛围的过程,我认为这是商业地产的一个新机会,这个机会是带有体验式风情商业地产可以跟城市景观、旅游项目有共存的过程,相信这一点上,像马云他们的网上购物不能取代的购物体验。

  第三点是我想讲的最核心的一点,也是我们在创作中体会最深刻的一点。情境商业地产的核心是什么?大家都知道体验,体验到底怎么做出来,我认为这是大家比较盲目的一条。我在不同的场合鼓吹这一套理论,我把体验分为三个城市,第一故事;第二场景;第三意境。今天不谈意境的问题,因为商业地产关心的是利润,作为旅游地产,我们通常追求的是意境。我只讲前两个层面的东西,一个是故事,一个是场景。所谓故事,故事是文化在非物质生活,是思维上的传承。什么是文化?大家都说你的设计要反映地方问题,实际上大家要看清楚,文化本身是在一定特殊历史时期和一定特殊地域下,所产生的生活方式的全部。这种生活方式的全部移到别的历史时期,以及别的时间段、地域上带说,已经不存在。莫言说“我是一个讲故事的人”,很少有人懂,莫言讲的是一个已经不存在的生活方式,他讲的是父辈、祖辈在黄土高原上生活的故事,这种故事是作为文化传承体存在,这个故事不能复制文化本身,你不会生活在原来黄土高原的本身,故事是有价值的。我们做场景的时候有同样的问题,最好的故事场景是迪士尼、拉斯维加斯。如果你在美国下长大的孩子,你会理解到只是迪士尼,你会非常兴奋,为什么?因为你看到了所有你在成长过程中,能够关联到的英雄人物,你的美人都在迪士尼,这个故事不是你的生活方式,你只看到了故事的本身,这就是迪士尼的魅力所在。

  我认为是场景体验创意中最低层次的过程,你要让人有体验,必须讲故事。这个故事讲的是文化,而这个文化是不复存在的文化。要搞清楚这几件事并不是容易的事情,很多人不知道为什么盖复古的房子?不知道为什么要传承地域文化?你要传承一个不复存在的地域方式,你只能通过故事的形式在思维上进行传承。80年代中期,我跟着倒是研究四合院的时候,直到前几年才想清楚。四合院只能以故事的方式存在。

  这是我们在四川沿河的风景带项目,我们找了一个故事,它有一个庙,我们在这里建一条风情街。整个庙前街的场景,在现在的生活方式已经不存在了,这是过去人们赶集的方式,你可以把这个故事创造在场景里头,利用讲故事的方式让人们体验的过程中,听到故事的本身。我们做了一条商业街的形态,这是现在已经做完的状态。整体的形态上,它还是带有比较明显的故事特征,才能从故事情节里头,把中心转变过来。

  体验创造的第二个层级是场景,很多人听完故事觉得这是体验创造的全部,很多业主、领导认为你把故事讲透就OK了,故事本身是传承下来的生活方式,不是你现在的生活方式。你进入一个场所,你会有一个生活方式。比如你喝咖啡,你需要一个喝咖啡的,你吃饭要有吃饭的,你打球有打球的。我出去运动绝对不会穿这一套衣服,在不同的功能上有不同的设定,我称之为场景。

  这个场景的问题现在被很多人忽视,大家觉得体验是一个故事,实际上体验还有一个场景。你看到很多做得很奇怪的场景,这是不合适的。在做的过程中,强化了它的故事成分,却忽视了场景的成分。酒店毕竟是酒店,很多咖啡厅都做成酒吧,这是不合适的,对于场景的使用、盈利状态是没有利的。我非常强调场景是现实的生活方式,功能在物质下的外在。

  有些东西容易混淆,这是我们最近在深圳北边给益田做的场景。我们讲的故事和引入的产品是一样的,大家都在喝咖啡、走,比较热闹,很多人觉得这是一个故事,但它有一定故事成分,它跟体现在的生活方式是吻合的。中国人愿意坐在街边喝咖啡,你可以看到有趣的现象,这里转角坐在星巴克,所有的中国人坐在没有太阳的地方,有太阳的地方是外国人坐的。大家是认同了这种场景,中国人也坐星巴克,至少一部分人认同了。开发商想把这个场景引过来,这是一个合适的场景把它体现出来。我们做了这样一个创意,我没有放效果图,我觉得手绘画的不错。

  我们做这些东西,如果你注意到这里,其实我们的关注点并不在于这些比例、尺度,而是在于下面有很多雨棚、开窗方式不同,这些都是造成空间向外展,可以在外头做一些铺垫等开敞空间的。所以真正形成了你可以在这儿,整个产品的创意想法是社区形、交往形的,跟现在的益田假日不一样,你鼓励人们在这里度过一个周末至少三分之二的生活,你需要有一个这样的场景吻合现在的生活方式,带着孩子吃冰淇淋、喝咖啡。

  我刚才谈到整个创意层面的东西,在我的总结是三个层面,还有一个意境层面。对于商业地产这一块来说,对意境层面的关注没有那么多,所以我没有介绍意境层面的东西。我更多想跟大家分享故事和场景的问题,我觉得体验性、旅游的发展、城市景观的发展,会给商业地产带来更多的机会,给商业地产带来更多的创意型的挑战,谢谢!

  曹一勇:我刚才跟方总在聊天,我们作为建筑专业,相信每个人的理解不太一样。我觉得泛商业的领域非常宽,跟人的生活息息相关,从这个角度来讲,我认为杜总谈的更多是心理学、、不同下,包括故事、场景、意境,都是人们心理的感受。从建筑学来讲归纳为心理学解读它,我个人收获非常大,我大家再次用热烈的掌声感谢杜总的。

  我们进入对话环节,有请方总、杜总上台,我隆重介绍英国BDP百殿建筑设计咨询(上海)有限公司设计总监——王涛参加论坛对话的环节,掌声有请三位老总下台。我们本人分别阐述了我们对商业地产的观点,王总刚来跟大家见面,我先让王总3-5分钟时间,把公司对商业地产的观点阐述出来,你们的提问才能更加的一针见血。

  王涛:谢谢大家,像刚才曹总说的,大家不太熟悉我们公司。BDP在欧洲常大的设计公司,多年排名第一的建筑公司,因为来中国非常晚,没有太多人知道。从公司背景而言,我们参与各种项目类型,主要在商业设计上是我们非常强的强项。我们来中国不到三年,本土化不太严重的外资公司在中国的发展,我们有很多经验和体验。如果简单的讲一下我们BDP的设计,BDP一直有设计是“创建一个人性化,以人为本,以空间为主题的商业方式”。我们碰到很多中国开发企业对商业的需求和,我们从英国特别是欧洲来牌设计公司的思想上冲击和冲撞。主要的一点是城市机理、城市文化与项目之间怎么样结合的方式上。前面方总的总结提到商业街的模式可能是未来的发展方向,在欧洲很多年前已经有很多这方面的讨论,他们的讨论内容是商业街是式还是封闭式?欧洲游很多项目,特别在市交的项目形成比较大的购物中心的封闭格局。市中心不断的出现大量的商业街,少量的百货公司的格局越来越少,这有很多原因,从开发商角度来说世界各地都是一样的,商业价值是最核心的概念,为什么欧洲的商业,开发商为什么做小型商业街的格局?因为他们从各个方面受到的影响,如果是封闭式的一个大盒子在城市正中心,当他关门的时候,整个商业体量在城市而言是黑盒子,并没有让城市起到很好的穿透性。当人们穿越这一块区域的时候,人们必须绕着走。所以大量的欧洲新的城市复兴的设计项目中采取了式的格局,我们考虑不同天气气侯的情况下,会影响到客户的体验,特别是冬天特别冷的情况下,为什么我们愿意进入综合性的大盒子,这可能更舒适,而不愿意去商业街。欧洲会出现小盒子配商业街的格局,这样人们可以在短时间内进入大盒子,形成舒适的体验,他可以随时去室外空间。

  当这个城市基本上处于商业区停止运作,这个地方关门,商业街是24小时,各个类型的人员进入这个区域永远都可以穿透,给市民提供了城市记忆,不断穿越商业街的过程,使得商业街给市民产生了很好的记忆性,最终形成商业街的格局,特别是中国未来发展比较大的趋势。

  曹一勇:大家对王总的简单介绍,他对商业地产的理解、基本概念非常清晰。我们在座的四位有一个核心的,是在谈商业体验空间的设计,只是从不同的方向,比如说商业街、城市旅游景观体系、商业设计等等,王总谈了从人文的情怀、空间的形式,对商业街有他个人的理解。现在把问题抛出来,因为我上午也在,到现在为止接近三个小时,这么多的听众,我们感到很欣慰,我们把时间交给大家,针对某个人或者我们四个人,特别尖锐都没问题,有问题随便提,越尖锐越好,能碰撞出火花,相信大家来都是抱着目的,希望学到更多的东西。

  :我是卓越集团的,我想问一下目前国家都在做房地产的宏观调控,调控有一部分人调控房产,但是大部分觉得是调控经济,请问曹总是怎么理解的?

  曹一勇:我更希望针对商业地产的尖锐问题,这个问题跟商业地产有关系。我认为更多的肯定是宏观经济的调整,粗放型的经济,中国投十多年,30多年,以P增长为最终考核目标的增长模式,我觉得增长质量不高的阶段已经过了,这是宏观经济的调整。这个调整涵盖了房地产的调整,一定是这么一个逻辑关系。咱们今天的开幕式叶会长致词,我昨天在微博上看到了,从哪一个论坛上得到他的信息的一条微博。叶会长对房地产唱衰,不管是唱衰还是提升,这些都是大家在猜。今天下午有一个论坛是十八届三中全会后的中国房地产走势论坛,客观来讲我个人是这么理解的。真正健康的房地产,该做的事做,其他的交给市场做,这是良性房地产应该具备的条件。现在找这条在走,调控的方式和方法,包括步骤、目标性给大家传递的信息是不是有偏差?我相信这会逐渐的调整,只要是良性这么做的话,对今后中国房地产市场,我是看好的,我认为是良性方向引导的,这是我个人的评价。

  杜昀:我从来不研究宏观的东西,我是个设计师。我在国外生活了很多年,回来国内很多年了。就我的房地产和未来,首先一条是肯定的,甭管、经济发展也好,这些东西需要饱和,这个派对会结束的,一起狂欢的时间不会很长,这是肯定的,不管是什么原因,一个行业,一个产品不可能经久不衰。我更感兴趣的是下一个问题,如果这玩意儿现代化下去,没有那么多前景的时候,我们这个行业的人应该干什么。我个人认为这个行业能够维持多久?中央对这个行业有多大的左右能力?我更关心宏观经济是向好还是向差,如果这个行业需要发展,它自己就会发展;它不需要发展,自己就会停下来,从我的观点上来说,我不太关心今年的政策怎么样。

  方华:我们比较关注国内的政策,你提出的问题从建筑师的角度应该分开来看。一线城市生病,全国吃药。商业的饱和和商业控制,一线城市真的该控制,我们比较喜欢拿数据说话,我以前呆在,都是拿数据说话。在一线城市,人均商业持有量是3平方米左右,这是比较饱和的。上海开了一个非常大的商城“环球港”,按照我们原来的思维来说肯定不能开,开了也火不了,人家现在是上海最火的商业,在商业过剩的时候,别人还能火,我认为商业不会马上到冬天。我同意Partywillbeover,从一线城市来看,肯定是饱和的,三、四线城市还是缺乏的。我们建筑设计师的工作,我认为这个派对还是开个5年、10年,这是我的看法。

  王涛:一般建筑师,不管是地产行业,大家肯定关注中国的形势。这些信息是个人意见,并不是很有指导性的说法。我回国没多少年,我们都是留学回来的人。中国特别是地产界,房产区域应该留给市场控制,而不是留给领导。我们一做都是几十万平方米,这样的尺度很值得商榷。主要的内容包括中国的策划公司、业主的愿景都常庞大,非常美好。我们跟大部分的开发企业沟通的时候,他们大部分对未来的前景非常看好,从民间的说法来说,大家都会担心。最后一点是我自己的个人观点,如果房地产往下慢慢平稳的过渡,对设计行业不是坏处,我们可以对设计品质更多的关注。有一些设计公司可能会关门,大家对设计质量的把握,业主谨慎程度上升的情况下,对我们中国是有帮助的。

  :感谢四位专家,我从业时间不长,我是来自荷兰的房地产公司。从四位建筑师专家解读地产,我体会的很深。这是从人的需求本质出来的东西,现在不管是一线城市还是二线城市,大家能看到的案例或者论坛解读购物中心的东西非常多,因为各位专家在自己的领域接触的案例比较多,一二三四线城市,甚至一两千个县,一级一级的传递下来。你们在其他的研究领域里,如果直接想做县里的,做区域中心,是不是一定这样模仿下去?有没有从反向推过来更适合的东西?我希望听到不同的声音。

  王涛:首先这个问题提的很好,对于你提到的,包括我们一般商业设计注重的流向、展示面,这些原则无论在几线城市,这些基本原则是不会变的,肯定要保持下来,这些东西对我们商业的具体体验是核心的问题。但是在中国更小的县城,如何体验它的商业价值?从开发角度来说,我们首先从策划上要量力而行,了解当地的区域特色,不要光是追求体量的东西。很多开发企业给我们意见是要做多大多大,这样才有影响力。有时候不是靠大来取胜,而且要有自己的特点,就像是文化的特点,如果在小县城里,你要发掘起动。我们如何体现出来?并不是传统建筑的形式就是文化利用,很核心的部分是在于里面空间的趣味性,我们可以是趣味的空间,比如说建筑上的手法处理,我们公司的常用技术。我们首先会从竖向上做一个重点设计,基本上所有的设计项目无论是下负一层还是上一层,内部空间流线的变化,这是体验的过程,这也是核心的部分。另一个是高位兴趣,商业项目中的难点是人们愿不愿意走到商业区的,上层的店铺售价都会降低,如何把人吸引下去,我们在设计中是重点研究的。你做一个有特色,当地区域没有的东西,让人们往这个方向走的特点。带领人们在商业区域内,更长时间的逗留。

  方华:三四线城市甚至更小地方的商业该怎么做?这是我对你问题的理解。咱们城市的发展都是这样,特别是中国大城市的发展,不外乎学、东京、美国,办大都会的方式,这种方式是不是会传递到更小的地方?我个人认为不能这么做,咱们今天探讨很多商业,我们要发掘每个地方的特色。不知道在场有没有的领导,我们在做项目的时候,特别是小地方的领导通常会告诉我们一定要高端大器,要显示出大都市的东西。往往小地方的人美学教育,他们的感受不一样,所以你非要搞一个特简洁的东西,让人觉得你不接地气。从另一个角度来说,我们做某些项目的时候发现,小的地方中国传统的东西保存的最好,把这些东西发掘出来,可以做情境商业街,让他们有体验。我认为商业地产和住宅地产最大的不同是必须得量身订作,发掘每一个地方的文化,是做Mall还是做结合、情景式商业,我觉得应该是这样的一种模式。

  杜昀:我个人的观点跟方先生的观点不太一样,我认为多少年以前有一本书说《世界是平的》,城镇化发展倾向是平均化,这一点上再多的人说文化讲故事,历史还是不可逆转。你到欧洲、美国去,你到小城市跟大城市购物的感觉没有区别,没有区别的原因是它所有的品牌全是Fromchina,你已经分辨不出来你在什么地方。有些地方进不了那么多品牌,这些品牌全是一个样子。现在在国外,你到小镇买一点小镇特色的东西,样式非常稀少,这是商业发展的特点。这个特点我认为是人的驱动的,因为每个人要过标准的好生活,你用空调,我凭什么开风扇?你开汽车,我凭什么就得骑马?这是说不通的,很多人说你不要发展汽车,美国人发展汽车是错误的道。事明我们国家是发展了这个错误的道,人家不让你开车,你干吗?人是型驱动的发展过程,在社会高速发展、信息化的过程里,地域壁垒除掉的以后,就会造成平均化的过程,我们必须承认这个现实的基础上讲故事、做场景,给他做体验。所以我认为我们三四线城市,甚至到镇、县里面,他们想这样是无可厚非的。结果是所有的人都挤到、上海去,因为他不能把自己的改变成好的,他就会挤到好的里,所以造成这么多的社会问题。中国城镇化的核心点,我们做规划、设计的核心点就是让一线城市具有多线城市的体验,你才能把人留下来。你不说就业机会的问题,抛开生活,谁都不愿意留在县城,随着经济发展,只要他有钱了,他一定照着标准化的模式去做,绝对不会保留他自己的那一点东西,这是一个现实问题。我的观点是你现在碰到的问题,你去面对它,在这个基础上做你能做的事情。不要幻想有地域,这是做不到的。原来骑马要走一个月的,现在开高速公只要一个小时就到了,很难保持它的地域文化。人可以出来,也可以出去。

  曹一勇:我做内蒙的项目,开发商是内蒙商业地产民营老大,因为我们老是合作,他的开发和将来运营的老总和我到现场看了之后,在当地转了一圈。回来之后开会,大家谈谈自己的感想,我特别兴奋,我说这里面的空间太大,我的本意是那个城市人口只有30万,人口很少。刚开业的一个Mall,里面的商业氛围非常差,作为我建筑师考虑问题,我认为这里的空间太大。那个管开发和后期运营的老板看了我一眼,从最高端的LV到最低端的8块钱一双的袜子都有,他的业态丰满度比呼和浩特强。我说的是我的专业的事,他说他的专业的事,我们俩说的完全不是一种语言。你提的问题不是建筑师能回答的,实际上就是市场说了算。

  另一个故事在河南的地级市,我作为专家评他们的方案。开发商说这个设计公司有策划能力,一套策划方案出来去评。什么LV、Gucci都有,我感觉不对,坐高铁不到25分钟能到另一个城市,这里的消费是有跳跃性。他让我先发言,我说先听听运营公司的意见,我认为那魂,建筑仅仅是个表达,决定不是起主导作用。你根本招不来这些品牌,为什么?甭管三线、四线、五线,我认为不用想合不合适,你能招商就说明他有。每个品牌对市场有调研,消费能力、人均P、人均消费能力,这个市场的潜力是多大?什么时候能进入?他们都有规划,你意想可以怎么样,这个风险太大了,不是建筑师能决定。作为设计来讲要试图超前,尤其是大一点的盘,一般3-5年的时间是要的。有人没吃过猪肉,但一定见过猪跑。三、五年后,他们需要什么样的商业市场,满足消费者的需要,这需要判断。过的超前,这个盘就死了,你落伍了,这个盘也麻烦。最终不是建筑设计师能够解决这个问题,这仅仅是我个人的观点。

  :我想问杜总一个问题,我是地产景观设计师,我听你说创造情景形商业地产设计,你用讲故事和讲场景的方法,你怎样思考用一些具体的设计来传达给消费者这样一个故事?我觉得打造一个场景,是讲故事的一种方法,除了这种方法,还有没有其他的呢?关于做一个场景的话,有哪一些具体的设计方法?

  杜昀:还有别的方法,你可以写字,拿一块牌子写在,谁都可以上去读,这是开玩笑的。设计的本质在于把一个文本变成一个视觉化的形象,我经常用的比喻是设计师是一个导演,他不是导演电影,而是导演一个。你用导演的例子看问题,比如说阿凡达,它是一个非常简单的故事文本,但是它被导演成非常具有视觉吸引力的产品,他借助了很多东西,比如说想象力的空间、3D制作,这有具体的技巧。我们在设计里头也会有具体的技巧,通过场景传达故事、生活方式,这是设计上的本题。具体有什么手法可以做这件事?我觉得这个问题问的比较特殊,我很难一一列举出有多少种手法,但是我可以说一个原则或者方式。

  第一,你要知道在过程中,你传达的是思想、、生活方式,你在过程中不能只就材料、空间去做,这是我们很多设计师经常会走入的误区。很多人做了一个空间、材料,都写都可以做到,我把这个称之为技巧,如果没有故事的灵魂,这个技巧只能显示出你会用,但是你如何用这个技巧传达你的灵魂?比如你要种三棵树,这三棵树种成一排是什么感觉?三角形是什么感觉?两棵高的一棵矮的是什么感觉?做场景的问题是在设计的每一个元素中都要考虑的,有的人说我就喜欢圆的,有些人喜欢三角的,其实我觉得圆的、三角的都有无穷的表达能力,只在于合不合适。要真正想清楚这个问题,设计师的手法就比较高。我很难给你解释透这个问题,你在做每一个设计元素的时候,你都要考虑到故事和场景,它的文化背景和生活方式。比如说你做一小块商业街外面的景观,你首先要考虑这里不是种草种树的问题,这是一个场景的问题,不是设计技法的问题。你要考虑遮挡、阴私性,是根据就餐、咖啡,巴黎的咖啡厅都是转过来向外面坐,但是就餐的空间就要打一些树。如果都朝着要导演出一个场景、故事,多少就能把这个故事和场景讲述清楚,只是讲述的水平高低是你的技法问题。对于每个人来说,我认为他有有这样的意识。

  :很荣幸听到四位专家的专业,非常珍惜这个机会,有三个问题希望各位专家从自己的方式一下。第一,现在的三线城市商业市场的发展情况是怎么样?发展形态、市场容量、建筑形态、整体规划方面;第二,大家都在说商业体验,在体验上有什么具体的做法,比较新颖的方式?第三,我们大家都说商业规划,在完成这个规划之后,我们有没有什么吸引的方式,能够把市民引到商场里面?

  曹一勇:三线城市的商业市场分两方面,一个是商业业态的丰满度和空间是两个概念。中国地域比较大,气侯不一样,经济发展不一样,人口数量也不一样,每个城市的级别完全不一样,这些东西千差万别。总体来讲从沿海或者东部区域,我们先不说西部相对落后的区域。从业态的丰满度来讲,我认为这么多项目,基本上在东部的区域,我以北方为主,商业氛围的提升空间非常大,业态的丰满度,高端和中低端的丰满度差别没有那么大,和一、二线城市相比没有那么大。

  体验式的具体做法,我个人理解商业的商业街区应该是未来的发展方向之一,我想强调是“之一”。国外很多商业空间,省略了一些街区,中国的地域这么广泛。我现在做的内蒙在东北,他做的街区一定是室内,这跟设计业态的组合没有太大的关系。我觉得这种体验的动线、步行几率、心理缓冲都可以计算出来的,这是需求,人与人的交流,文化不是也不仅仅是生活方式,我觉得文化是可以提炼出来的感受。大家没有注意,我刚开始也没有注意,会展这里是空的,我看的围的很奇怪,人在里面的心理感受是什么是核心?

  怎么吸引人?从建筑语言来讲,我比较注重打造,半室内半室外是一个,商业花车消费,这种一定是商业的重中之重,这里面还有其他的手法、手段,这是我个人理解。

  杜昀:我回答第三个问题,如何吸引人的问题?这是我碰到比较多的问题,中国不缺人,如果你真的在国外生活过,你才知道缺人是什么状态。问题是如何把人弄到你那儿去,这才是真正的问题。增加人流量,很多开发商为了增加人流量,为了提高租金。因为租金水平跟门口过多少人的参数有关,增加人流量在设计里头是技巧问题,这个问题可以通过设计技巧解决。其中一个技巧是曹先生提的问题,把空间围小,来三个人就满了,显得人很多。等这里头装了50个人,再把空间扩大。有时候不能只是把空间围小,你要对空间进行区域划分,让某些空间先热闹起来,再慢慢扩散。比较简单的例子是的sonata蓝色港湾,它开业很久一段时间,只有外街餐饮部分是火的,里面是不火的,如果你有幸进去里面的走道,你会很失望。这产生了好的效应,他先把热闹的地方做热闹,同样深圳的购物公园也是一样,刚开始没有人去品牌店,他现在弄一些谁都不知道的品牌,卖的效果很好,租金很高,你没见过很多的品牌,我很怀疑,但是这个品牌卖的很好,他也承担的起。他先靠中间的院子,弄个吉之岛、酒吧街,先把人起来,人也热闹了。商业地产不是一次成型的,做多了就知道了。如何产生一个空间,产生一个滚雪球的效应。做万象城的时候,其中一个很大的争议是冰场放在什么地方?我们支持冰场放在最显眼的地方,在那之前所有的冰场都挤在地下室,可以解决,闹起来不会有影响。如果对万象城的历史了解的话,这个冰场是万象城很吸引人的地方。我称之为要有热闹的核心东西,你围小让它先热闹起来,可能是吸引力一个核心的因素。

  方华:我觉得第一个问题不是建筑师能够解决的问题,三、四线到底怎么样,市场、策划应该更清晰。我想主要是建筑师比较关注后面两个问题,具体场景的打造和怎么吸引人的问题。我觉得这两个问题可以用一个问题概括,你如果把场景做好了,人自然会吸引进来。具体通过什么手法,有太多了。我觉得杜总是一个非常好的老师,我们探讨下去,搞30、40条手法是有可能的,我不想多讲这个东西。

  我们研究出一些特性,体验式场景一定填补了某一项空白,当地人生活上的空白。这种空白有很多细节手法,你提供一个广场、空地,这些都是空白,这是太简单的做法。你可以把每一个空地经过流线上的组织,让他们每一块广场、空地有相应的指向性的用途,这一块东西将来自然会有人,因为它有这个空白,他自然会填补。上还有一些专业,有些地方把小广场做空地出来,很多玩滑板的人就会聚集,卖滑板的人就会出现,治疗跌打损伤店也会出现,因为你有生活上的需求,怎么发觉是一个关键的东西。

  怎么吸引人?标识性问题,我跟很多客户讨论过这个问题,有些客户说我的项目是快销产品,我不要标识性,因为标识性要花钱。你要让商业运营起来,必然要形成标识新。包括杜总说的几个项目,是不是有非常强的标识性,这体验在几个地方?造型、空间组织上,大家都知道芳草地,这种标识性一定能够引起人的话题,引发争论。什么是好项目?就跟看一幅好画,就像梵高的《星空》,不同的人看了都可以引发人的思考。有一个反思,的某些项目是三个大眼这样的东西,这些引发不了人的思考,可能当时能够引发,一年都说那个玩意儿无聊。从这两个思可以延伸太多的东西发展。

  王涛:我举一些具体的例子,给你们一些。我们从国外的项目范例来说,在开普敦的项目,他们如何吸引人们过来?他有开发的部分,他留下一块空地,开发商没有钱建,他找了很多集装箱刷成不同的颜色,堆砌在一起形成一个空间。每一个集装箱有自己的独特特色,通过这种方式把这一块区域做起来,大量的人去了商业中心后就来这个地方玩一玩,他把二期建好继续往那儿一搭,又是很多年。他们把人气、周边市民、地点的认知度提升上去。包括爱马仕的高端品牌在里面租了小一块。

  第二是我们最近做的比利时的项目,在欧盟总部大楼边上,是一个老的体育场馆,围着体育场馆做了很多的商业开发,因为考虑到体育场馆本身的营业还不错,因为周边有不同的大小赛事,做的时候有很多难度,包括大量的人流进出会对人流造成影响。这些都是不同的思,在国内我们做过的项目中,不光是设计师一个人能出主意,还有很多是跟开发商一起考虑,我们做山东的项目,在大型的商业中心在市郊,有一个矿坑大概80米深,我们把商业中心的一个主面跟矿坑相衔接,把矿坑为生态公园的性质,把休闲、商业主体相结合起来,这有比较大的成本在里面。他跟有自己的商量方式,这个他们还常能接受的。

  另外有一些不太具备资源状况的项目,我们新疆的项目周边什么都没有,只是靠近天山。我们怎么跟开发商共同考虑?丝绸之的概念,相当于植物园的生态生产,这里面有很大的成本,但是这常强的体验过程,可以从中国到欧洲这么长的时代中,人们穿行的过程中,像从亚洲进入欧洲的全面体验,这一种已经给商业带来一个独特的东西,相信所有的人都愿意去一趟,因为周边没有这样的东西。

  最后一个例子是上海的南京的重点项目,这是古建建筑和现代建筑的结合,因为南京这个区域本身是商家很多,竞争非常激烈,如果形成一个特色,也是我们大家不停讨论的重点话题。在所有古建建筑的顶上,这个顶起到了覆盖作用,这个顶上有一圈可以让人去,他可以看到整个片区的古建筑,你可以做教育性的展示,告诉大家周边的区域的历史背景,从这个角度、社会责任心来说起到了作用。他从商业人流从底层引到顶层,到这一块商业区的人,不管是上海本地人还是外来人,他们都愿意看看上海城区的建设,通过这些手法,把一些商业和体验相结合,具体的项目要因地制宜,每个项目自己的特色,设计师和开发商结合起来,大家共同找出项目的特点,然后把它发挥出来,这才是我们从建筑师的职责角度来说,才是真正为我们社区,不仅为开发商,同时为整个社区而言,达到我们设计的目的。

  工作人员:感谢四位老总的对话,给我们带来了思维的碰撞,在场的听众那么晚还坚守到现在,如果会议后大家想交流,他们都有展位,大家可以继续互动交流。